マンションを売るとき、「税金ってどれくらいかかるの？」と不安になりますよね。せっかく高く売れたのに、税金でガッツリ持っていかれたらショック……！ そんな声、よく聞きます。
実は、マンション売却には いくつもの税金 が関係してきます。
でも、知っていれば 節税のチャンス もあるんです！ たとえば、「3,000万円特別控除」を使えば、多くの人が 税金ゼロ で売却できることも。
でも、「特別控除って？」「確定申告しないとダメ？」など、税金に関する疑問は尽きません。そこで、この記事では マンション売却の税金をまるごと解説！ 節税テクニックや申告のコツまで わかりやすく まとめました。これを読めば、「税金で損した！」なんて後悔とは無縁です。
それでは、早速見ていきましょう！
マンション売却時にかかる税金の全体像
マンションを売るとき、どんな税金がかかるのか 全体像を把握すること が大切です。「売却益が出たら税金がかかる」となんとなく知っている方も多いですが、実は 売却時の諸費用 も含めると、負担は意外と大きくなります。
マンション売却時に関係する税金は、大きく分けて 「売却時にかかる税金」と「売却後に支払う税金」 の2種類です。
売却時にかかる税金
① 印紙税（売買契約書に必要）
売買契約書には 契約金額に応じた印紙を貼る 必要があります。例えば、2,000万円～5,000万円の契約なら 1万円（軽減税率適用時）です。
② 登録免許税（抵当権抹消登記）
住宅ローンを完済すると、金融機関の 抵当権を抹消 する必要があります。その際に必要なのが「登録免許税」で、金額は 1,000円（建物）＋1,000円（土地）＝合計2,000円 です。
売却後に支払う税金
③ 譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合）
売却益（譲渡所得）が出た場合、 譲渡所得税＋住民税 が発生します。税率は 所有期間5年以下なら39.63%、5年超なら20.315%。ただし、「3,000万円特別控除」などの節税制度を使えば、非課税になることも！
④ 復興特別所得税
東日本大震災の復興財源として、 所得税額の2.1% が加算されます。
⑤ 消費税（業者に売却する場合のみ）
個人が 自宅を売却する場合は非課税 ですが、投資用マンションなど事業目的で売却すると 建物部分に消費税（10%）が発生することがあります。
このように、マンション売却では 複数の税金 が絡んできます。「売却したら思ったよりお金が残らなかった…」なんてことにならないよう、 しっかり把握しておくことが重要 です！
マンション売却時の譲渡所得税を抑える方法
【譲渡所得税の計算方法と税率】
マンションを売って 利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して 「譲渡所得税」 がかかります。ただ、「売却価格＝利益」ではなく、取得費や売却費用を差し引いた金額が課税対象 になるので、まずは計算方法を知ることが大切です。
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 売却価格：実際にマンションを売った価格
- 取得費：マンションの購入価格＋購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税など）－減価償却費
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料・登記費用・測量費など
たとえば、3,500万円で購入したマンションを5,000万円で売却し、取得費や諸費用を差し引いた結果、譲渡所得が 1,000万円 になった場合、この1,000万円に 譲渡所得税＋住民税 がかかります。
税率は所有期間で大きく変わる！
譲渡所得税は、マンションの所有期間によって税率が変わります。
✅ 所有期間5年以下（短期譲渡所得）
➡ 39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
✅ 所有期間5年超（長期譲渡所得）
➡ 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）
✅ 所有期間10年超＆売却価格6,000万円以下
➡ 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）※軽減税率適用時
つまり、 5年未満で売却すると税率が約40% と高くなるため、「あと1年待って長期譲渡所得にすれば節税できたのに…！」というケースも少なくありません。
減価償却とは？
マンションの建物部分は、年数が経つごとに価値が下がる（減価償却）ため、購入時よりも取得費が少なくなることがあります。例えば、20年前に3,000万円で買ったマンションの 建物部分 の価値が減っている場合、取得費が2,500万円に下がることも。この 減価償却が譲渡所得額を増やす要因 になるため、注意が必要です。
譲渡所得税を抑えるには？
① 長期譲渡所得になるまで待つ（5年以上所有）
② 取得費や譲渡費用を正しく計算する（減価償却を考慮）
③ 3,000万円特別控除などの節税制度を活用する（次の見出しで解説！）
3,000万円特別控除とは？適用条件をチェック
マンションを売却したときに 「売却益が出たら税金がかかる」 というのはわかった。でも、「3,000万円特別控除」 を使えば、多くのケースで 税金がゼロ になります！
これは 「居住用財産の譲渡所得特別控除」 とも呼ばれる制度で、マンションを売ったときの 譲渡所得から最大3,000万円まで控除 できるものです。例えば、譲渡所得が2,500万円だった場合、この控除を適用すれば 課税対象がゼロ になり、譲渡所得税は一切かかりません！
では、この控除を受けるためには どんな条件があるのか？ 詳しく解説します。
3,000万円特別控除の適用条件
以下の条件を すべて満たす 必要があります。
自分や家族が住んでいたマンションであること
➡ 空き家になっていても、売る前に自分が住んでいた実績 があればOK！ ただし、賃貸に出していた場合は適用外になるので注意。
売却相手が親族や同じ世帯の人ではないこと
➡ 親や子供、配偶者に売った場合は適用されない。兄弟や親しい親戚などもNG。
売却の前年・当年・翌年に「買い替え特例」や「譲渡損失の損益通算・繰越控除」を使っていないこと
➡ 他の特例を併用できない場合があるので、税理士や専門家に確認すると安心。
確定申告をすること
➡ 3,000万円控除は自動適用されない！ 売却した翌年に確定申告が必要。
控除が適用されるケース・されないケース
✅ 控除が適用されるケース
- 住んでいたマンションを売却し、次の家に引っ越した
- しばらく空き家になっていたが、自分が住んでいた実績がある
- 夫婦や家族で住んでいた持ち家を売却
❌ 控除が適用されないケース
- 賃貸として貸し出していた
- 親族に売却した
- 売却価格より取得費の方が高く、そもそも譲渡所得が発生しない
3,000万円特別控除を使うとどれくらい節税できる？
たとえば、こんなケースを考えてみましょう。
- マンションの売却価格：5,000万円
- 取得費＋譲渡費用：3,000万円
- 譲渡所得：2,000万円（5,000万円－3,000万円）
この場合、通常なら 20.315%の税率（長期譲渡所得の場合） がかかるため、約406万円（2,000万円×20.315%） の税金が発生します。
しかし 3,000万円控除を適用すると、譲渡所得は0円になり、税金ゼロ！
これだけの節税効果があるので、該当する人は必ず利用すべき制度 です。
申請方法と必要書類
この特例を受けるためには、 売却した翌年の確定申告で申請 する必要があります。
✅ 必要な書類
- 確定申告書（B様式）
- 分離課税用の申告書（申告書第三表）
- 売買契約書のコピー
- 住民票（売却した家に住んでいたことを証明するため）
これらの書類を準備し、期限内に税務署に提出すればOK！ 控除を受けないと数百万円単位で損をする可能性もあるので、絶対に申請しましょう！
マンション売却で適用できる節税特例
マンションを売却すると 譲渡所得税がかかる ことがわかりましたね。でも 3,000万円特別控除だけじゃない んです！ 他にも 税金を軽減できる特例 があるので、該当するものがないかチェックしてみましょう。
① 10年以上所有した場合の軽減税率の特例
「マイホームを 10年以上 所有していた人」は、売却価格の6,000万円までの部分に適用される軽減税率 を利用できます。
税率の比較
| 所有期間 | 売却価格6,000万円以下の部分 | 売却価格6,000万円超の部分 |
|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 39.63% | 39.63% |
| 5年超（長期） | 20.315% | 20.315% |
| 10年超（軽減税率適用） | 14.21% | 20.315% |
たとえば、8,000万円でマンションを売却した場合、6,000万円までは14.21%、残りの2,000万円は20.315% の税率が適用されるので、税負担が軽くなります！
② 買い替え特例（譲渡所得の繰り延べ）
売ったマンションの代わりに 新しい家を購入する場合、「買い替え特例」が適用されると、譲渡所得税の支払いを先送り できます！
✅ 適用条件
- 売却した不動産の 所有期間が10年以上
- 売却価格が 1億円以下
- 新しく購入する住宅の床面積が50㎡以上 であること
- 売却の前年・当年・翌年の3年間に新居を取得 すること
この特例を使うと、売却益が出ても すぐに課税されず、将来その新居を売却するときまで繰り延べ されます。ただし、繰り延べられるだけで 完全に非課税になるわけではない ので、注意が必要です。
③ 空き家の3,000万円特別控除
親から相続した 古い家 を売るとき、「空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性があります。これは 被相続人（親など）が一人で住んでいた家を売却する場合に適用 される制度です。
✅ 適用条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家屋
- 売却時に耐震基準を満たす or 取り壊して土地だけを売ること
- 相続後、売却まで 賃貸に出していない こと
この特例が適用されると、3,000万円の控除が受けられる ので、税負担を大きく減らせます！
節税特例を活用するためのポイント
適用できる特例があるか事前に確認！
確定申告を忘れずに！（控除を受けるには申請が必要）
専門家に相談するのもおすすめ！（税理士や不動産会社に確認すると安心）
マンション売却後に確定申告が必要なケース
「マンションを売ったら 確定申告が必要なの？」と疑問に思う方も多いですよね。実は 売却益が出た場合は確定申告が必須！ 逆に 損失が出た場合も申告すれば節税につながる 可能性があります。
では、どんな場合に確定申告が必要なのか、具体的に見ていきましょう。
確定申告が必要なケース
売却して利益（譲渡所得）が出た場合
➡ 譲渡所得税が発生するため、確定申告が必要！
3,000万円特別控除を適用する場合
➡ 控除を使うには必ず確定申告が必要！ 自動適用されるわけではないので要注意。
譲渡損失の繰越控除を利用する場合
➡ 売却価格が購入時よりも低く、損失が出た場合、確定申告すれば 給与所得などと損益通算できる（つまり税金が安くなる！）。
買い替え特例を利用する場合
➡ 新しく家を買うことで 譲渡所得の課税を繰り延べ したいときは、確定申告が必要。
確定申告が不要なケース
売却しても利益が出なかった場合（ただし損益通算をしない場合）
➡ 売却益がゼロまたはマイナスなら、税金が発生しないため申告不要。
親族にマンションを売却した場合
➡ 特例が適用されない取引（親子・夫婦間売買など） は、確定申告の必要なし。
会社が確定申告を代行するケース
➡ 会社員で不動産取引に詳しい税理士がいる場合、代行してもらえるケースも。
確定申告の流れと必要書類
確定申告は 売却した翌年の2月16日～3月15日 に行います。
✅ 必要書類
- 確定申告書（B様式）
- 分離課税用の申告書（申告書第三表）
- 売買契約書のコピー
- 譲渡費用の領収書（仲介手数料・印紙税など）
- 住民票（3,000万円控除を受ける場合）
申告の流れ
① 税務署のHPまたは確定申告会場で申請書を作成
② 必要書類を準備して提出（郵送・e-Tax・持参のいずれか）
③ 確定申告後、税額が確定し、納税または還付を受ける
確定申告をしないとどうなる？ペナルティを解説
申告漏れが発覚すると「無申告加算税」が課せられる！
➡ 申告を忘れると、最大20%のペナルティ税 が課されることも！
延滞すると「延滞税」が発生！
➡ 本来払うべき税金に 日割りで延滞税 が上乗せされるため、早めの申告が大事。
税務調査が入る可能性も…
➡ 銀行口座や不動産売買の記録は税務署が把握 しているので、売却がバレないことはほぼありません。
確定申告をスムーズに行うためのコツ
✅ 事前に必要書類をチェックし、早めに準備！
✅ e-Taxを利用すると税務署に行かずに申請できる！
✅ 不安な場合は税理士に相談すると安心！
マンション売却で税金を抑えるための実践的アドバイス
「税金をできるだけ抑えて、手元に多く残したい！」これは誰しもが思うことですよね。マンションを売却すると さまざまな税金が発生 しますが、事前に対策をすれば 節税の余地は十分にあります！
ここでは、マンション売却で実践できる節税テクニック を紹介します。
① 売却のタイミングを工夫して節税する
マンションを 売るタイミング ひとつで税金の負担が大きく変わることがあります。
「所有期間5年」ルールを意識する
- 所有期間 5年以下 で売却すると「短期譲渡所得」となり、税率 39.63%
- 5年超 なら「長期譲渡所得」となり、税率 20.315%（約半分！）
たとえば、購入から 4年11ヶ月 で売却すると 税率39.63% なのに、あと 1ヶ月待つだけで20.315% になることも！ 「売る時期を少しずらすだけで数百万円の節税になる」 可能性があるので、売却時期は慎重に決めましょう。
「年末 or 年始」の売却で節税効果が変わる！
マンションの 売却益は売った年の所得として計算 されます。そのため、 1年の収入が少ない年に売却すると税率が低くなる ことがあります。
📌 例えば、退職した年や育児休暇中など 収入が少ない年に売却 すれば、税負担を抑えることが可能です！
② 売却前に知っておくべき節税ポイント
3,000万円特別控除を最大限活用！
- 居住用マンションなら譲渡所得から3,000万円を控除できる！
- 適用には 確定申告が必須！（申告しなければ適用されません）
- 親族への売却は対象外 なので注意
📌 節税効果
もし 譲渡所得が3,000万円以下なら、税金ゼロ！ これを活用しないのは大きな損です。
売却時の「譲渡費用」を正しく計上する！
譲渡費用として 経費をしっかり計上 すれば、課税対象額を減らせます。
📌 計上できる主な譲渡費用
- 仲介手数料（不動産会社に支払う費用）
- 測量費・登記費用（売却のために必要な手続き）
- 建物の解体費用（更地にして売る場合）
- リフォーム費用（一部適用）
③ 売却方法を工夫する
「家族間売買」は慎重に！
親子・夫婦間など 親族間での売買 では、税務署から「名義だけ変えただけでは？」と疑われやすいです。特に 3,000万円控除が適用されない ので、事前に税理士に相談しましょう。
相続したマンションは「空き家特例」を活用する
親が住んでいた家を売るなら、「空き家の3,000万円特別控除」 を適用すれば、大幅な節税が可能。
📌 例えば…
- 親が1人で住んでいた家を相続 → 売却
- 築古マンションでもOK！（1981年5月31日以前の建物）
適用条件が細かいため、売却前に専門家に確認しましょう。
④ 税理士に相談するメリット
マンション売却の税金は ケースごとに複雑 で、「本当にこの税金が必要？」と疑問に思うことも多いはず。そんなときに頼りになるのが 税理士のアドバイス です！
✅ 税理士に相談すると…
✔ 適用できる節税制度を最大限活用できる！
✔ 確定申告のミスを防げる！
✔ 税務署への対応も安心！
特に 3,000万円控除の申請ミスや、譲渡所得の計算間違いはペナルティの対象 になることもあるので、少しでも不安がある場合はプロに相談するのがベストです。
まとめ
💡 マンション売却で税金を抑えるには…
✅ 売却タイミングを工夫する！（所有5年超で長期譲渡所得に）
✅ 3,000万円特別控除を確実に活用する！
✅ 譲渡費用を正しく計上し、課税額を減らす！
✅ 家族間売買や相続マンションの特例を確認する！
✅ 不安があれば税理士に相談する！
こうした対策を取ることで、数百万円単位の節税が可能 になることも！ 「思ったより税金が高かった…」と後悔しないためにも、事前にしっかり準備しましょう。